1. Rechtszekerheid

Voor veel mensen is onroerend goed, zoals het huis waarvan men eigenaar is, een belangrijk onderdeel van hun vermogen. Onroerend goed kan ook dienen als onderpand voor een lening. Aan de financier wordt dan een hypotheek op het onroerend goed verleend, waarmee hij een belangrijke zekerheid heeft dat de lening aan hem zal worden terugbetaald. In verband met het grote belang van onroerend goed voor het economisch verkeer heeft de wetgever voor de overdracht van onroerend goed en het verlenen van hypotheek de notariële akte voorgeschreven. Welke notaris de akte van overdracht (de transportakte) moet opmaken, wordt in principe bepaald door de koper. Hij moet gewoonlijk de kosten van de akte voor zijn rekening nemen en daardoor heeft hij (tenzij anders afgesproken) ook het recht om de notaris te kiezen die de akte zal opmaken.

2. Tijdig naar de notaris

Aan het opmaken van een akte van overdracht gaat heel wat vooraf. Wanneer u een huis wilt kopen, zult u zich beraden over de financiering. Over de verschillende mogelijkheden van financiering en de juridische consequenties daarvan kan de (kandidaat-)notaris u voorlichten. Dit geldt ook voor problemen die kunnen rijzen als u een verhuurd huis wilt kopen of als u een huis wilt kopen waaraan bezwarende bepalingen zijn verbonden, zoals kettingbedingen en erfdienstbaarheden. De (kandidaat-)notaris bespreekt met u de juridische aspecten van de koop en de financiering. Beide zijn heel belangrijk. Niet zelden gebeurt het dat iemand onvoorwaardelijk een huis koopt zonder dat hij de financiering daarvan geregeld heeft. Het gevolg is dan, dat hij aan de koop vastzit ook al krijgt hij - omdat hij over te weinig geld beschikt of te weinig geld kan lenen - de financiering niet rond. De verkoper kan dan de koop ontbinden en de koper raakt - minstens - tien procent van de koopsom als boete kwijt terwijl hij soms nog meer moet betalen als schadevergoeding. De koopovereenkomst wordt vaak schriftelijk aangegaan. Als het om een woonhuis gaat, is schriftelijke vastlegging verplicht. Men spreekt dan ten onrechte van een 'voorlopige koopakte', de koopovereenkomst is definitief. De koopakte hoeft niet door een notaris te worden opgemaakt. In Amsterdam is het al jaren de gewoonte om de koopakte wèl door een notaris te laten opmaken. Die gewoonte is toe te juichen. De akte levert het bewijs op van de verplichtingen die de verkoper en koper op zich hebben genomen. Daarbij worden allerlei aspecten van de koop besproken en toegelicht en vindt tussen verkoper en koper overleg plaats. De verkoper moet informatie over het huis geven, de koper moet zijn wensen over het gebruik ervan duidelijk op tafel leggen, besproken moet worden wie het risico draagt als later onverwachte dingen opduiken. In de akte kan bepaald worden wanneer de koop niet doorgaat: bijvoorbeeld als de financiering niet rond komt. De (kandidaat-)notaris, als onpartijdig deskundig jurist, heeft bij het vastleggen van de koopovereenkomst een belangrijke taak.
Daarom adviseert de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie aan koper en verkoper om reeds bij het opstellen van de koopovereenkomst een notaris in te schakelen voor de noodzakelijke deskundige begeleiding en advisering op juridisch gebied.

3. Koopakte

De koopakte of koopovereenkomst is een schriftelijke afspraak tussen de verkoper en de koper van een huis. Daarin leggen zij vast dat het huis onder bepaalde voorwaarden, tegen betaling van een bepaalde prijs en op een afgesproken datum eigendom wordt van de koper. Als een koopakte zonder notariële tussenkomst is opgesteld, zijn daarin vaak nog niet alle juridische haken en ogen zoals bodemvervuiling geregeld. En denk ook aan ontbindende voorwaarden. Bijvoorbeeld de afspraak dat u van uw koop af kan komen wanneer u uw financiering niet binnen een bepaalde termijn rond heeft of wanneer u de vereiste huisvestingsvergunning niet krijgt. Juist die aspecten kunnen aanleiding zijn om een huis wel of niet te kopen. Daarom is het belangrijk dat de notaris wordt ingeschakeld voordat de koopakte wordt getekend. Hij biedt de noodzakelijke deskundige begeleiding en advisering op juridisch gebied. De notaris houdt de belangen van alle partijen in de gaten.
Sinds 1 september 2003 is er een nieuwe regeling ter bescherming van de particuliere koper. De particuliere koper van een woning heeft drie dagen bedenktijd om alsnog van de koop af te komen. Als de notaris de koopakte opstelt, staat vast op welk moment de bedenktijd aanvangt. Partijen kunnen dan achteraf niet meer van mening verschillen over de drie dagen termijn. Volgens de wet kan de particuliere koper van een woning niet verplicht worden tot vooruitbetaling van de koopprijs. Wel kan de verkoper bedingen dat de koper ter verzekering van de nakoming van zijn verplichtingen een bedrag van maximaal 10% van de verkoopprijs in depot stort bij de notaris.
 

4. Bouwprojecten

Bij bouwprojecten is het de gewoonte van de bouwer om het gehele project door één notaris te laten behandelen, aangezien op het kantoor van die notaris ook het bouwplan, het 'bestek' en de verdere voorwaarden liggen. De koper van een huis uit een bouwcomplex kan voor advies zijn eigen notaris inschakelen; dit brengt wel extra kosten met zich mee. De koop-/aannemingsovereenkomst bevat de regelingen die op het specifieke huis van toepassing zijn, zoals het tijdstip van de eigendomsoverdracht van grond en huis, hoe verschillen tussen werkelijke en opgegeven maten worden verrekend, de grootte van de waarborgsom, de wijze van betaling, het moment van oplevering en de regeling van een eventuele subsidie. Vaak horen bij de koop-/aannemingsovereenkomst algemene voorwaarden. In de algemene voorwaarden voor de koop en bouw van woningen worden onderwerpen geregeld die op elke nieuwbouw van toepassing zijn. Dit geldt bijvoorbeeld voor de gevolgen van wijzigingen in de bouw, de aanleg van leidingen, de controle op de uitvoering, de onderhoudstermijn en de aansprakelijkheid van de aannemer. De (kandidaat-)notaris beschikt over de nodige juridische kennis om een koopakte voor een nog (af) te bouwen huis op te stellen. In verband met de grote belangen voor koper en verkoper bij het aangaan van een koopovereenkomst, adviseert de KNB dat zij bij het opstellen van het contract een (kandidaat-)notaris inschakelen. De (kandidaat-)notaris zal u graag informeren over de vele voordelen van deze overeenkomsten en de zekerheid (ook financieel) die het toepassen van de algemene voorwaarden voor u betekent.

Inschrijving bij het Kadaster
Vanaf 1 september 2003 kan elke koopovereenkomst van een onroerende zaak worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Door deze inschrijving wordt de koper beschermd tegen onheil van de kant van de verkoper, bijvoorbeeld bij faillissement of bij beslag op de woning of als de verkoper de woning aan een hogere bieder wil leveren. De werking van de inschrijving is beperkt tot 6 maanden. Voor de inschrijving is de tussenkomst van de notaris noodzakelijk.